Créé en 2006 par la Loi d’Orientation Agricole, le plan crédit transmission est un dispositif permettant de faire bénéficier le cédant d’une réduction d’impôts s’il cède son exploitation à un jeune qui s’installe avec octroi d’un paiement différé rémunéré.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, plusieurs conditions sont à réunir. La première est d’ordre temporel. Le dispositif présenté, n’est applicable qu’aux cessions intervenant entre le 18 mai 2005 et le 31 décembre 2010. La réduction d’impôts est accordée sous le respect d’une part des conditions relatives à la vente et d’autre part relatives à la qualité des parties au contrat. La vente doit concerner soit l’ensemble des éléments d’actifs ou d’une branche d’activité complète affectée à l’exercice d’une activité agricole, soit l’intégralité des parts détenues dans une société agricole. Le prix doit être payé en numéraire. La moitié de ce prix doit être versée à la conclusion du contrat, le solde quant à lui peut être étalé sur 8 ou 12 ans. La rémunération du différé de paiement est encadrée par le taux de l’échéance constante à 10 ans. La vente doit être constatée obligatoirement par acte authentique.

Concernant les parties, le vendeur doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France mais il n’est pas obligatoire qu’il ait lui même exploité les biens vendus. Il suffit que les biens soient affectés à une activité agricole (cas d’un propriétaire bailleur). L’acquéreur, quant à lui, doit être un jeune agriculteur. Il doit avoir moins de 40 ans à la date de l’installation et à la date de signature de l’acte, avoir bénéficié d’une aide à l’installation ou à défaut d’aide, être affilié au régime de protection sociale des non-salariés agricoles. Par ailleurs, l’acquéreur doit s’installer pour la première fois ou être installé depuis moins de 5 ans. La date d’installation prise en compte est soit celle du certificat délivré par le préfet dans le cadre d’une installation aidée, soit celle de la première affiliation au régime social des non salariés agricoles. Lorsque l’acquéreur reprend l’intégralité des parts détenues par le cédant dans une société, il doit avoir la qualité d’exploitant au sein de ladite société et exercer des responsabilités réelles dans la conduite de la société. La réduction d’impôts dont bénéficie le cédant est égale à 50% des intérêts reçus, dans la limite de 5 000 € annuel pour un cédant célibataire, veuf ou divorcé et de 10 000 € pour un vendeur marié ou pacsé.

La remise en cause de la réduction interviendra si la vente est annulée (vice de fond ou de forme du contrat) ou résolue (annulée avec effet rétroactif si une condition résolutoire a été prévue au contrat et réalisée), ou si le vendeur agit en rescision pour lésion s’il a vendu les biens à une valeur inférieure à sa valeur réelle (différence d’au moins 7/12ème). La rescision entraînera soit la restitution des biens vendus et du prix, soit le paiement d’un supplément de prix par l’acquéreur.

Juin 2009
Céline Dureuil - Tél. 02 31 70 25 40

Qu’il soit légal, testamentaire ou qu’il soit d’origine conventionnelle, l’usufruit est une pratique répandue. Il confère à son titulaire le pouvoir d’user et de jouir d’un bien alors même qu’il n’en est pas à proprement parler propriétaire.
L’usufruitier partage avec le nu-propriétaire certains des droits que confère la propriété. L’usufruit est par principe temporaire puisqu’une fois ce droit éteint, le nu-propriétaire détient la plénitude de la propriété et tous les droits qui y sont attachés. Quels sont les droits de l’usufruitier ?

Le droit d’user de la chose
Tout d’abord, l’usufruitier a le droit d’user de la chose (meuble ou immeuble) comme le propriétaire le ferait. Il peut ainsi habiter la maison ou bien encore exploiter les terres sur lesquelles il exerce son usufruit. De plus, il a le droit de percevoir les fruits de ces mêmes biens, c’est-à-dire vendre ses récoltes ou bien encore encaisser les fermages.
Afin que l’usufruitier puisse jouir paisiblement de la chose, la loi lui confère certains pouvoirs de gestion. Il a, en effet, le pouvoir d’accomplir les actes d’administration correspondant à une exploitation normale ; à savoir vendre son maïs, louer la maison, agir en justice pour défendre son droit. Il peut également hypothéquer son usufruit mais en aucun il ne peut hypothéquer seul et sans le consentement du nu-propriétaire le bien concerné.
S’il peut consentir seul une location sur une maison d’habitation par exemple, tel n’est pas le cas pour la conclusion d’un bail rural qui est soumis à une réglementation particulière.

Le bail rural, un cas particulier
L’usufruitier ne peut seul donner à bail un fonds rural. c’est-à-dire qu’en l’absence de l’accord du nu-propriétaire, il ne peut consentir ce type de location que par autorisation de justice. Dans la pratique, les décisions rendues démontrent que le juge apprécie souverainement la situation de façon concrète en recherchant un équilibre entre les intérêts des parties.
Un bail, même verbal, consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire. Ce dernier pourra par conséquent en demander la nullité à tout moment.
Du point de vue du bénéficiaire de la location, la situation est fragile. En effet, un fermier acceptant verbalement d’exploiter des parcelles à titre onéreux ne va pas systématiquement réclamer un certificat de propriété au prétendu propriétaire. En pareille hypothèse, le preneur de bonne foi pourra faire échec à la demande en nullité exercée par le nu-propriétaire en se fondant sur "l’apparence de propriété". Le juge se montre, de ce point de vue, très sévère à l’égard du locataire puisqu’il lui oppose souvent l’erreur qu’il a pu commettre en ne vérifiant pas le titre de propriété ou l’étendue des pouvoirs du propriétaire apparent.

"En bon père de famille"
Durant son exercice, l’usufruitier doit user de son droit "en bon père de famille". L’usufruit étant un droit temporaire dont la durée est liée à la vie de l’usufruitier, il s’éteint normalement, au décès de celui-ci. Rien n’interdit cependant d’instaurer un usufruit pour une durée de 5, 10 ou 15 ans.
En toute hypothèse, la fin de l’usufruit signifie la restitution au nu-propriétaire de la pleine propriété. L’usufruitier (ou ses héritiers) peuvent même être tenus d’indemniser le nu-propriétaire pour les détériorations et abus de jouissance qu’il a pu commettre. A l’inverse, le nu-propriétaire peut être tenu de rembourser l’usufruitier qui a effectué des dépenses utiles incombant normalement au nu-propriétaire (grosses réparations par exemple). Ce dernier ne peut cependant en aucun cas être tenu d’indemniser les éventuelles améliorations qui auraient été apportées au bien par l’usufruitier.

Janvier 2002