Réception uniquement sur rendez-vous à Caen (siège de la Chambre d’Agriculture) et dans les régions naturelles
Bessin : Bayeux, le 2ème mercredi du mois Bocage : Vire, le 1er jeudi du mois Pays d'Auge : Lisieux, le 3ème mercredi du mois Plaine : Hérouville-Saint-Clair, le dernier mercredi du mois
Rappel : l’accès au service juridique de la Chambre d’Agriculture du Calvados est réservé aux questions ayant un lien avec l’agriculture et le département du Calvados.
La jouissance de terres par le biais d’un prêt à usage
Le prêt à usage, également appelé "commodat", peut être, sous certaines conditions, une alternative à la conclusion d’un bail rural. Il est défini, à l’article 1875 du code civil, comme un contrat par lequel une personne (appelée le prêteur) met un bien à disposition d’une autre (appelée l’emprunteur). À charge pour l’emprunteur de restituer ce bien après usage. Ce type de contrat peut se pratiquer dans le monde agricole. Pour qu’un contrat soit qualifié de prêt à usage, il doit remplir certaines conditions. Tout d’abord la mise à disposition à l’emprunteur doit se faire sans aucune contrepartie financière : c’est un contrat à titre gratuit. Cela signifie qu’aucune redevance ne peut être mise à la charge de l’emprunteur (exploitant) mais aussi qu’aucun remboursement de charges incombant au propriétaire ne peut être imposé à l’emprunteur.
La durée du contrat … doit être fixée lors de sa conclusion. Pour les immeubles ruraux, la durée envisageable peut être la référence à l’année culturale. À défaut d’un terme convenu, le prêt se termine quand l’usage de la chose est fini. Quand aucun terme n’est prévu dans le contrat de prêt de terres agricoles, comme l’usage peut être qualifié de permanent car aucun terme naturel ne peut être déterminé, l’emprunteur ne peut prétendre au maintien "perpétuel" dans les lieux. Il appartient alors au propriétaire de faire constater de manière judiciaire la fin du prêt. Il est possible de prévoir une tacite reconduction du prêt. Afin d’éviter tout litige quant à la durée et au renouvellement, il est conseillé de procéder à la réalisation d’un écrit indiquant les parcelles concernées et la durée du prêt. Concernant les obligations des parties, l’emprunteur doit entretenir les biens et, au terme du contrat, les restituer. Le prêteur doit quant à lui laisser l’emprunteur jouir paisiblement des biens. Si pendant la durée du prêt le prêteur fait valoir un besoin pressant et imprévu, le juge peut contraindre l’emprunteur à restituer le bien avant le terme (article 1889 du code civil).
Au niveau des formalités … à accomplir, il est conseillé de procéder à la rédaction d’un écrit ; celui-ci n’a pas pour obligation d’être passé devant notaire. Un état des lieux lors de l’entrée en jouissance est aussi recommandé. L’emprunteur doit être en règle avec les dispositions relatives à l’autorisation d’exploiter. C’est lui aussi qui sera immatriculé au niveau de la MSA en tant qu’exploitant agricole. Le contrat de prêt n’a pas à être publié à la conservation des hypothèques mais cela n’est pas interdit. Ce contrat doit être distingué du contrat de bail portant sur des terres agricoles. Le prêt n’est pas soumis au statut du fermage, et laisse donc plus de souplesse quant à sa gestion. Il n’y pas de droit de préemption sur les terres louées, le délai de préavis à respecter avant de mettre fin au contrat est déterminé par les parties. Le plus souvent ce type de contrat se rencontre quand un propriétaire entend faire exploiter ses biens sans avoir besoin de contrepartie financière ou quand il souhaite rester relativement libre quand à la possibilité de reprendre ses biens. Le propriétaire ne se trouve pas engagé pour une durée de 9 ans comme dans le bail rural.
Le prêt à usage est un contrat utile pour un propriétaire qui entend donner une destination autre que rurale à ses biens dans un délai assez court. En cela, c'est un contrat qui peut fragiliser une exploitation. Convention précaire par essence, il est à utiliser avec prudence et ne doit jamais être considéré comme un outil de gestion agricole à long terme, à la différence du statut du fermage.
Céline Dureuil - Mise à jour mars 2011
La convention de mise à disposition de terres au profit de la Safer
La Safer peut prêter son concours à des propriétaires ruraux afin de louer leurs terres. L’article L 142-6 du Code Rural prévoit que les propriétaires peuvent mettre leurs terres dans les mains de la Safer pour que celles-ci soient louées et exploitées. On parle alors de convention de mise à disposition. Il faut que l’opération ait pour but l’une des missions attribuées à la Safer : - la mise en valeur agricole des terres qui ne le seraient pas, - l’installation, le maintien d’exploitants agricoles, - l’amélioration des structures parcellaires. La Safer n’ayant pas vocation à mettre en valeur elle-même les biens mis à sa disposition, elle va avoir recours à une forme de sous location autorisée.
La convention de mise à disposition …est un contrat de location au profit de la Safer. Sont éligibles les immeubles ruraux libres de toute location au jour de la signature. La durée de la mise à disposition est au maximum de 3 ans mais elle peut être portée à 6 ans renouvelables une fois quand la superficie des terres est inférieure à deux fois la SMI*. Ce contrat de location n’est pas soumis au statut du fermage. Ainsi le propriétaire, à la fin de la convention, retrouve son bien libre et peut soit l’exploiter personnellement, le vendre ou le louer selon les règles du statut du fermage. En contrepartie de la mise à disposition, la Safer verse une redevance au propriétaire. La Safer va louer les terres à un exploitant agricole. Cette location est une sous-location autorisée et précaire. Elle dispose d’un libre choix de l’exploitant agricole. Le bail consenti à l’exploitant n’est pas soumis au statut du fermage sauf pour les règles relatives au montant du fermage. La durée est calquée sur celle de la mise à disposition. L’exploitant est un sous-locataire. Lors de son activité, il peut être amené à procéder à des améliorations sur les terres exploitées. Leur sort, notamment les indemnités, doit être prévu dans le contrat. Il apparaît nécessaire que la convention de mise à disposition organise elle aussi les règlements financiers entre le propriétaire foncier et la Safer. Le contrat de sous location par la Safer n’est en aucun cas un bail rural. C’est un contrat dont la durée est déterminée dès le départ et fixe : soit 3 ans, soit 6 ans renouvelable une fois. L’exploitant bénéficiaire sait donc qu’au maximum au bout de 12 ans il devra restituer les terres.
L’exploitant ne bénéficie pas …d’une priorité en cas de vente des terres mais rien n’empêche le propriétaire de lui proposer la vente en priorité. En revanche, cet exploitant bénéficie d’une priorité en cas de mise en location des terres à la fin de la mise à disposition directement, quand le contrat de sous location a eu une durée supérieure à 6 ans. Dans cette opération, la Safer n’a pas un simple rôle d’intermédiaire, elle est partie aux différents contrats. L’exploitant n’a aucune relation avec le propriétaire foncier.
Céline Dureuil - Mise à jour mars 2011
La vente d'herbe : un contrat sous surveillance
Une vente d’herbe tombe sous le coup du statut du fermage si elle est consentie par le propriétaire chaque année et au même agriculteur, quand bien même le propriétaire conserverait la charge des cotisations sociales.
Selon la loi, «toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de le recueillir ou de les faire recueillir» est réputée être un bail rural. Or, un propriétaire qui ne souhaite pas louer sa terre peut être tenté par la formule de la vente d’herbe mais il faut savoir qu’une présomption de fermage pèse sur ce type d’accord.
Une présomption de bail rural Cette présomption pèse sur toute vente d’herbe onéreuse et concédée pendant plus de deux ans au même agriculteur. Afin de renverser cette présomption, le propriétaire doit apporter la preuve que le contrat n’a pas été conclu pour une utilisation continue ou répétée du fonds et que le but recherché n’a pas été de faire obstacle au statut du fermage. Il doit donc prouver d’une part, que la vente d’herbe était une opération isolée et d’autre part qu’il est de bonne foi. Le caractère saisonnier de ce type de vente, c’est-à-dire sa reconduite au cours de périodes successives au profit du même acquéreur, ne fait pas obstacle à ce que les juges la requalifient de bail rural. Bien sûr, la convention peut très bien échapper au statut du fermage si des raisons légitimes telles qu’un accident, un mauvais état de santé ou des circonstances économiques, peuvent justifier la cession temporaire des fruits de l’exploitation. De plus, pour l’administration fiscale, la vente d’herbe sur pied constitue non une location mais un mode d’exploitation. Le propriétaire qui y recourt sera donc imposé au titre des bénéfices forfaitaires.
Modalités d’une vente d’herbe stricto sensu La présomption de fermage qui pèse sur ce type de convention n’ôte cependant pas la validité de ce type de contrat. Un contrat de vente d’herbe est tout à fait valable, et n’encourt pas le risque d’être requalifié en fermage s’il respecte les conditions suivantes : - existence d’un écrit, - identité des parties, l’objet de la convention ainsi que sa période d’utilisation du fonds (qui doit être strictement limitée dans le temps), - il ne doit pas être renouvelé avec le même acquéreur, - aucune charge d’entretien et de culture ne doit peser sur l’acquéreur, - les travaux (entretien du sol et des clôtures, épandage des engrais, arrosage) incombent au propriétaire (qui agit comme producteur-vendeur).
Si l’acquéreur se maintient sur le fonds au-delà de la période fixée, le propriétaire doit le mettre en demeure de libérer les lieux.
